Wie wird ein Immobilienverkauf im Privatvermögen besteuert?

Grundsätzliche Bestimmungen und Schema:

Neuvermögen: Erwerb ab 1.4.2002

Besteuerung von Immobilienverkäufen im Privatvermögen  
Kauf vor 1.4.2002 „Altvermögen“ (bzw. am 31.3.2012 nicht steuerverfangen)  Kauf ab 1.4.2002
„Neuvermögen“
ohne Umwidmung: Steuerbelastung:
4,2 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)
mit Umwidmung: Steuerbelastung:
18 % des Verkaufserlöses
oder 30 % vom Gewinn (Option)
Generell:
Steuerbelastung:
30 % vom Gewinn

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 % besteuert. Er wird grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten (dazu gehören ebenfalls die Nebenkosten) berechnet.

Weiters sind auch zu berücksichtigen:

AfA, Teilabsetzbeträge, Instandsetzungsaufwand und bestimmte steuerfreie Subventionen. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn nur noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie bestimmte Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen.

Altvermögen: Erwerb vor 1.4.2002

War die Immobilie zum 1.4.2012 nicht steuerhängig, wie z. B. bei den meisten Anschaffungen vor dem 1.4.2002, beträgt die Steuer pauschal 18 % vom Verkaufserlös (nicht Veräußerungsgewinn), wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung erfolgte, und 4,2 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann auf Antrag aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt und mit 30 % besteuert werden.

Unentgeltlicher Erwerb

Beim Verkauf einer Immobilie, die unentgeltlich erworben wurde (z. B. Erbschaft), wird auf die Anschaffung des Vorgängers abgestellt.

Befreiungen

Befreiungsbestimmungen gibt es für Hauptwohnsitze, selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge.

Option zur Regelbesteuerung

Bei der Regelbesteuerung wird der persönliche Tarifsteuersatz angewendet. Dieser richtet sich nach der Einkommenshöhe und kann unter Umständen auch unter 30 % liegen.

Stand: 27. Mai 2019

Bild: Stockwerk-Fotodesign - stock.adobe.com

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